Один пишем, два в уме
Признанные методы оценки действующих предприятий пали жертвой кризиса: владельцев активов, «забывающих» об элементарных правилах сложения и вычитания, с каждым днем становится все больше.
В период бурного роста цен на коммерческую недвижимость ведение производственного бизнеса на собственных площадях в Москве и ближайшем Подмосковье, а также в некоторых крупных городах практически потеряло экономический смысл. Доход, генерируемый такими производствами, оказывался ниже выручки от банальной сдачи квадратных метров в аренду. Но теперь картина поменялась с точностью до наоборот. Банки начали выбрасывать на рынок объекты, доставшиеся им в виде залогов по проблемным кредитам. Как следствие, цены на недвижимость упали, а ликвидность действующего бизнеса снова начинает определяться его способностью генерировать доход.
Не случайно владельцы пустующих помещений все чаще пытаются организовать хоть какой-нибудь бизнес, чтобы продать его вместе с недвижимостью. Однако для выхода на устойчивые показатели доходности требуется время, а деньги нужны прямо сейчас. В попытке повысить стоимость объектов «на бумаге» владельцы активов прибегают к самым разнообразным уловкам.
Одна из самых распространенных попыток «арифметического» увеличения цены выставляемых на продажу объектов сводится к простому сложению рыночной стоимости строений со стоимостью земельных участков, на которых они располагаются. С математикой в таких случаях все оказывается, как правило, в порядке. Но вот методика расчета стоимости в рамках хорошо известного затратного подхода — хромает. Во-первых, в процессе оценки объектов недвижимости следует учитывать лишь стоимость свободной (незастроенной) территории. Во-вторых, цена свободного участка в реальных сделках никогда не выводится «по аналогии», а вычисляется в рамках довольно сложного метода «парных продаж», дающего обычно куда меньшую итоговую сумму.
Еще одна разновидность «арифметического» способа повышения цены действующего бизнеса: к стоимости дисконтированного денежного потока владельцы, не моргнув, пытаются прибавить стоимость нематериальных активов — так называемого гудвилла. По сути, покупателю предлагается сложить «литры» с «километрами»!
Цифра, которую можно получить, используя метод дисконтирования денежных потоков в рамках доходного подхода, — это и есть стоимость бизнеса. Сумма же, полученная в результате применения метода избыточной прибыли в рамках затратного подхода, дает представление лишь о стоимости нематериального актива. Доходный подход автоматически учитывает «гудвилл». Между тем для получения реальной рыночной стоимости бизнеса в рамках затратного подхода необходимо суммировать стоимость нематериальных («гудвилл») и материальных активов. Окончательная стоимость объекта в таком случае определяется с помощью коэффициентов как средневзвешенная величина между стоимостью денежного потока и чистых активов общества. Так что «двойной счет», который предлагают вести сегодня многие продавцы готового бизнеса, как минимум некорректен.
В наиболее запущенных случаях, когда выставляемый на продажу имущественный комплекс оказывается обременен значительными обязательствами перед кредиторами, владельцы пытаются совершить преднамеренную «арифметическую ошибку»: сумма долга (пассив в чистом виде, учитываемый в управленческом балансе со знаком «минус») чудесным образом меняет знак и… прибавляется к стоимости имущественного комплекса! Делается это для того, чтобы не только расплатиться с кредиторами, но и заработать на сделке.
Стоит ли прибегать к подобным методам решения собственных проблем? Не уверен. Стратегия, связанная с поиском «богатых идиотов», не приводила к успеху и в тучные годы. Если владельцу срочно понадобились деньги, лучшее, что можно сделать, — это предложить скидку минимум в 25% от рыночной стоимости. Согласен, сегодня стало очень непросто корректно определить рыночную цену: утеряны устоявшиеся докризисные критерии, а нынешний тренд не поддается вычислению. Однако даже в таких условиях участники переговоров о купле-продаже действующего бизнеса имеют неплохой ориентир в виде реального спроса на аналогичные объекты. Но именно спроса, а не предложения!
Тем же, кто не испытывает срочной потребности в реализации активов, советую подождать с продажей до лучших времен.
По материалам: www.beboss.ru
