Как купить или арендовать городскую недвижимость?
Если вы ищете помещения для бизнеса, то хороши все варианты: частные сайты, доски объявлений и даже поиск нужной площади в «полях» и через знакомых. Но немного кто рассматривает такую возможность, как покупка или аренда государственной собственности. Почему так происходит?
Во-первых, многие считают, что хороших вариантов попросту не предлагается. Во-вторых, бытует мнение, что торги могут тянуться едва ли не вечно, а окончательная стоимость помещения будет зашкаливать.
Как на самом деле все происходит и за счет чего формируется стоимость такой недвижимости в Санкт-Петербурге рассказывает Евгения Политова, заместитель генерального директора — начальник управления консалтинговых услуг Фонда Имущества Санкт-Петербурга.
Какие объекты можно приобрести?
Арендовать или купить можно как помещение или здание, так и земельный участок под капитальное строительство. При этом существует несколько возможных вариантов действий:
- Если предпринимателя интересует какой-то конкретный участок, необходимо узнать его кадастровый номер. После этого нужно обратиться в консультационный центр Фонда, где по номеру определят в чьей собственности находится объект: частной или государственной.
- Если потенциального арендатора интересуют помещения или здания с определёнными характеристиками, можно прийти в консультационный офис Фонда Имущества и оставить заявку. В соответствии с этими параметрами специалисты подберут объект недвижимости из числа тех, которые выставлены на торги или по которым формируется пакет документов.
- Наконец, можно просто отслеживать обновления на сайте Фонда Имущества и проверять наличие новых подходящих объектов.
Каждую неделю перечень помещений пополняется.
Но чётко сказать, какое именно количество новых объектов и с какой периодичностью появляется, нельзя. В этом вопросе многое зависит от сопутствующих комитетов, которые предоставляют документы. Мы проверяем полученные бумаги, после чего выставляем объекты на торги.
Правила торгов
Чтобы объект попал на аукцион, необходимо издать специальное распоряжение. Для этого готовится отдельный пакет документов. Когда распоряжение готово, информация о проведении торгов по новому объекту публикуется на сайте фонда и официальном ресурсе для размещения информации о проведении торгов — torgi.gov.ru. Там же можно найти всю информацию по лоту и порядку проведения аукциона или конкурса, включая сроки подачи заявок. Всё, что остаётся потенциальному арендатору или покупателю — подать заявку, перечислить задаток, прийти на торги и приобрести желаемое.
Сроки реализации могут варьироваться в зависимости от объекта.
Согласно российскому законодательству срок публикации объявления о торгах — не меньше месяца. Если аукцион состоялся, стороны тут же подписывают протокол, после — договор, и арендатор или покупатель получает свой объект. Как видно, это недолгая процедура. Но не всегда всё проходит так гладко. Если объект требует значительных финансовых вложений или имеет низкую ликвидность, то срок экспозиции может быть продлён.
Чтобы аукцион был признан состоявшимся, должно набраться не менее двух участников, в противном случае придётся проводить новые торги. Такая схема работает при продаже имущества. А вот с арендой всё проще: договор может быть заключен с единственным участником.
Правда ли, что цена госимущества выше рыночной?
Цена госимущества не может быть выше рыночной, т.к. тогда никто не пришел бы на торги. На мой взгляд, рыночная цена и формируется как раз на торгах. Во время их проведения можно четко проконтролировать суммы сделок, что и даст представление о среднем по рынку.
Более того, цена зависит как от индивидуальных особенностей объекта, так и от субъективных факторов, таких как сезонность или количество участников.
Кроме того, большая часть объектов, выставленных на продажу или аренду, нуждаются в дополнительных инвестициях со стороны нового собственника. К примеру, это могут быть аварийные здания или объекты, а также участки земли под капитальное строительство.
Как формируются цены на объекты государственной собственности?
Если речь идёт об объекте, выставленном на продажу, то начальная цена определяется в соответствии с отчетом об оценке, выполненном независимым оценщиком. Мы заказываем ему проведение оценки, а он формирует подробный отчёт с обоснованием той или иной суммы.
Величина арендной платы определяется комитетом имущественных отношений на основании Закона Санкт-Петербурга «О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург» от 30 июня 2004 года N 387-58. Таким образом, все цены определяются согласно регламенту.
В результате торгов цена помещения может вырасти.
Да, может, средний коэффициент превышения за 2016 год составил 1,6. Однако, бывает и такое, что цена продажи в несколько раз превышает начальную цену. Но тут уже идет речь не о рыночной стоимости, а об инвестиционной.
Например, мы продаем помещение, а одним из участников торгов является собственник соседнего помещения. И ему жизненно необходимо купить именно этот объект, поэтому он будет торговаться до последнего.
Если необходимой суммы для покупки у участника торгов нет, то он может оформить кредит. К примеру, покупая объект у Фонда, можно получить кредит в Сбербанке или банке «Санкт-Петербург». Они выдают кредиты под залог покупаемых объектов. Обо всех условиях кредитования можно узнать в консультационных офисах этих банков, а также в Фонде, где консультируют также специалисты банков.
Одним словом, покупка или аренда городского имущества — это не так сложно, как кажется большинству предпринимателей. Процедура проста, цены обоснованы и в ходе торгов сильно не растут, а в экстренном случае можно даже взять кредит. Главное — понимать, какую именно недвижимость вы хотите приобрести, и набраться терпения. И тогда в итоге вы получите привлекательный объект по выгодной цене.
По материалам: www.beboss.ru
